王钦朋律师亲办案例
代理词
来源:王钦朋律师
发布时间:2019-03-27
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尊敬的审判员:

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定,广东XXXX事务所接受当事人的委托,指派我担任朱XX、孙XX诉刘XX、东莞市XX房地产信息咨询有限公司(下称“XX地产公司”)一案中原告朱XX、孙XX的委托代理人。现在法庭调查的基础上,结合相关法律,就争议焦点问题,提出如下代理意见,敬请法庭参考:

一、XXXX公司员工江XX在与原告孙XX签订房屋买卖及居间合同时,已取得刘XX对其办理出售房屋手续的授权。

根据庭审过程中第三人东莞市XX有限公司(下称“XX公司”)法定代表人(即参与案涉房产交易者)朱XX的陈述,原告孙XX在XX公司提供的《房屋买卖及居间合同》签字的时间是2014年6月17日,朱XX还陈述该合同上“卖方”及“签署日期”处是空白的,孙XX当日并未填写时间,卖方处也无人签名。另原告朱XX在庭上也做了类似的陈述。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。而依据上述两人的陈述,孙XX2014年6月17日当天签订的合同仍未完成该合同须经刘XX或其委托的代理人签字后方可正式生效。而在2014年6月18日,刘XX出具了委托江XX及龙XX办理房屋出售的一切手续包括签署房地产买卖合同的《委托书》,且在该《委托书》倒数第四行明确:委托期限自本委托书签署之日至上述事项办妥之日止。因此,江XX从2014年6月18日开始,便有权代理刘XX办理房屋买卖的一切正当手续,且江XX也是于2014年6月18日在上述《房屋买卖及居间合同》的代理人处签名,该合同至此依法生效。至于江XX最终于什么时间取得东莞市公证处的公证书,不影响刘XX对江XX及龙XX委托授权的开始时间。

综上,江XX在与原告孙XX签订《房屋买卖及居间合同》时,已取得刘XX对其办理出售房屋手续的授权。

二、刘XX亲手向原告方出具了30000元的收条,完全且充分证明刘XX对案涉房屋的购买对象是知情的,同时也证明了其对江XX与原告孙XX签订房屋买卖及居间合同是知晓的、是确认的。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同完成且正式生效的2014年6月18日,刘XX亲手在“收到孙XX交来购买东莞市XXXXX二期XX栋XX(即XX区X栋XX)房定金人民币:叁万元整。”的专用收据上签名并按红色手印,已完全且充分证明刘XX对案涉房屋的购买方是知情的,同时也证明了其对江XX与原告孙XX签订房屋买卖及居间合同是确认的。被告一在庭审过程中一直口口声声强调不知晓与原告有案涉房屋的交易,但又不能提供任何证据予以证明,故理应承担举证不能的法律后果。另,第三人XX公司法定代表人朱XX在庭审中也陈述,案外人熊XX是同样是通过XX公司来购买案涉房产的,且时间远远早于本案原告孙XX,朱XX还提供了一份有熊XX签名的合同(日期与卖方签名处是空白的),因此被告一在第二次庭审中提供的XX公司与熊XX的合同与朱XX的陈述及其提供的证据是互相冲突的,证明被告明一明显是虚构了证据与事实。

综上,刘XX对案涉房屋出售给孙XX是完全知情的,其对江XX与原告孙XX签订房屋买卖及居间合同是知晓的、是确认的。

三、原告从看房到签合同、付定金,直到办理银行贷款手续等,完全遵守了《民法通则》诚实守信的原则。

原告在看中被告一案涉房产并计划购买之后,无论从签订合同、支付定金、办理银行贷款手续直至在起诉前甚至愿意全款支付房款,均遵守了《民法通则》诚实守信的原则,原告所有的行为均是为了达到顺利履行与刘XX签订的房屋买卖交易目的,原告从始至终没有存在任何过错。因此,从保障民事交易安全的角度,以及贯彻《民法通则》诚实守信的原则,均应对原告与被告一的房屋买卖交易依法予以保护。

四、对于被告二XX地产公司的员工江XX一房多卖的行为,被告一刘XX作为委托人应对其代理人的行为承担相应地法律责任,但其事后可以向其代理人江XX损害其利益的行为进行追偿。

《民法通则》第六十三条第二款规定,代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。本案中,刘XX在2014年6月18日,已正式书面授权江XX代理其办理房屋出售的一切手续。因此,江XX办理房屋出售行为的法律后果,依法应由被告一刘XX承担,但其在承担相应地法律责任后,可以依法对江XX在出售案涉房产损害其利益的行为要求赔偿。

综上所述,XX地产公司员工江XX在与原告孙XX签订房屋买卖及居间合同时,已取得被告一刘XX对其办理出售房屋手续的授权,刘XX本人也知晓案涉房屋出售的对象是原告孙XX,其对江XX与孙XX签订房屋买卖及居间合同是知晓的、是确认的。因此,被告一应依法承担其违约产生的法律责任。

以上代理意见,请法庭合理考虑并采纳,谢谢!


此致

XXXXXXXX


代理人:广东XXXXX事务所

王XX律师

2014年11月13日

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    王钦朋
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